巴中市运管所征收区上街道的土地的价格怎么那么低？一亩才一万！如题 谢谢了

一、问题的提出 1．按土地平均年产值作为计算土地补偿费的标准违背了以市场价值确立补偿数额的要求，即不科学，也不合理 根据中国现行《土地管理法》第47条的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。安置补助费按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。 从中国现行土地管理法的规定来看，征地补偿金计算的基准是农地的年产值。众所周知，年产值是农作物产量与价格的函数，其高低受所处地区的农业生产条件和社会经济条件的影响，与被征地的区位等地价因素无关。[2]况且，近几年农产品价格不断下降，按法定标准计算出来的补偿标准根本不能解决失地农民的长远生计。从理论上讲，土地补偿费的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。概括的说，现行法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外，严重损害了农民权益。 2．地上附着物和青苗费的补偿标准由政府规定造成了补偿偏低，极大损害了被征收人的利益 根据中国现行《土地管理法》第47条的规定，地上附着物和青苗费的补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府规定。依据规定标准进行补偿，造成的结果往往是补偿不到位，极大地损害了被征地人的利益。从中国现行的实际状况看，要么是一些地方的省、自治区、直辖市人民政府根本没有规定地上附着物和青苗费的补偿标准，而授权市、县人民政府自己规定；要么是虽然规定了补偿标准，但往往也是长时间不进行修改，该标准与地上附着物和青苗费实际价值形成较大反差。例如，2005年洛阳市洛龙区政府组织的被征地农民拆迁过程中，仍然依据1997年洛阳市政府（1997）第 71号文件，即《洛阳市建设土地地上附着物补偿标准》对砖混结构房屋按280元/平方米对实际价值1000元/平方米的房屋进行补偿，使被征地农民遭受了极大的损失。 众所周知，在中国城市的房屋拆迁补偿制度中，起始也是依据政府规定的标准。对于这种其不合理的补偿制度，2001年修正的城市房屋拆迁管理条例明确了货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。无论实践中对上述规定贯彻的如何，但该条款最起码从制度层面实现了补偿标准向市场价值的回归。同样的道理，农民的房屋也是有价值的，衡量其价值最公平的方式就是市场，任何机关规定的标准也没有市场决定的价值更具有公平性，更容易让人接受。 3．法定补偿标准偏低，与土地的实际价值形成较大反差，被征收人应当享受的利益被强行归公 集体土地是农民集体的财产，在市场经济条件下其价格是土地所有权的市场价格。公平合理的征地补偿应依照等价交换原则，按市场价值对农民进行全额补偿。该市场价格不但包括土地的自身价值，还包括土地的增值。实践中，政府向农民征收土地时按农业收益支付土地补偿安置费，向社会拍卖时却按土地市场价格成交，增值达数十倍、甚至百倍，形成价格的巨大差距，农村集体土地所有者并没有分享土地出让后的增值。对于这样做的理由，有学者认为，集体土地的市场价格由两部分组成：一是农地被征收前三年平均纯收入资本化形成的“影子价格”，是“土地本身所值”；二是“农转非”之后的“自然增值”，国家应当补偿是“土地本身所值”，自然增值部分应当归公。[3] 土地的“自然增值”是早期经济学家（约翰.穆勒和亨利.乔治）使用的名词，马歇尔《经济学原理》开创的外部性理论问世后，都认为这是由于经济活动的外部性造成的外部收益（对土地供给者来说）或外部成本（对土地需求者来说）（有正收益，也可能有负收益）。它是由于土地周边土地利用活动的辐射作用改善了区位，使它获得外部经济收益，从而提高了地价。所以，所谓“自然增值”按外部性理论看来，不过是外部经济收益。经济活动中的外部性到处可见。如北京市修了城铁，城铁沿线的房子都涨了价；这类收获外部经济收益的例子比比皆是，而这些“外力增值”都没有“归公”，为什么农民土地获得的外部收益就要“涨价归公”呢？[4]这种“涨价应当归公”的思路完全处于对农民财产权的漠视。 二、原因分析 1．计划经济时期长期不合理的城乡政策，未把农民作为市场经济的参与者、利益的分享者和受益者，形成了对农村地权歧视的观念，不把土地作为商品对待，决定了补偿计算标准的单一化 历史上长期以来高度集中的计划经济体制，形成了一种忽视城乡差别的“城市为中心”的价值取向：国家的公共政策优先满足甚至只反映和体现城市人的利益。在计划经济背景下，农民不是市场的参与者，也不是社会发展的受益者。在土地征收过程中，政府往往以较低的补偿费获得土地，再以很高的出让金转入市场。但是，国家对征地补偿中的这部分巨额增值不予确认，也没有让失地的农民从中获利。[5]计划经济时期的这种以城市为中心的价值理念至今仍然还影响甚至支配着我国现行的土地征收补偿制度。从社会发展的角度来看，农民集体土地转为建设用地的过程，应是农民分享城市化和工业化的过程，应当有利于缩小城乡差距而不是扩大城乡差距。 2．目前法律规定的农村集体土地所有权是一种不完全的权能，农民手中的土地承包经营权是一种被虚置的土地使用权，农村土地的价格并不服从于市场规则 中国1988年宪法修正案将现行宪法第十条第四款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律规定能够转让”。从宪政层面承认了集体土地使用权的有限流转。随后，《民法通则》第80条，《土地管理法》第43条、44条，《土地承包法》第32条都对集体土地使用权、经营权的流转作了进一步的规定。2004年10月18日出台的国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》规定：在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇市中农民集体土地所有建设用地使用权可以依法流转。宪法虽然规定，我国的土地分为国家所有和集体所有，但事实上集体土地所有权是一种不具备完全权能的权利，农村集体土地的最终处置权属于国家，集体所有者并没有土地出让权，因此使本属于集体的土地收益注入了国库。[6] 农民手中的土地虽然是稀缺性资源，但它本身并不服从于市场规则，也没有一个均衡的价格。政府本应当定位于土地资源的捍卫者和监督者，但实践中其却成了游戏的参与者。农民已经开始意识到他们所拥有的这块土地蕴藏着任何商品不可比拟的价值，要求分享这部分收益的愿望已不可阻挡。政府要做的是成为集体土地进入一级市场流转的游戏规则制定者，为其提供规则，通过征收土地流转税、土地增值税等实现利益分享，进而达至实现公共利益的目标。[7] 3．传统的土地征收制度是在计划经济体制下建立的，其补偿标准是与相应的就业安置相联系的，但在市场经济体制下，传统的土地征收补偿标准已经不能满足农民生存的需要，而就业安置在现实中又遭遇了很大的挑战。 在计划经济时期，农民可以通过征地行为成为“城市人”，农转非的安置方式大部分农民还是乐意接受的。伴随市场经济的飞速发展，此种安置方式已经不再具有任何吸引力。当前，大部分地方都选择了货币安置为主的方式，即一次性发放安置补助费，让农民自谋职业。但是，货币安置过程中政府出钱进行一次性买断的“强制购买”把农民“一脚踢开”造成农民极大的不满。[8]失地农民因文化程度不高，缺乏就业技能，在就业方面处于明显的劣势，很容易陷入失地又失业的困境。另外，货币安置着重考虑了被征地农民眼前的生活安排，并没有与社会保障制度同步衔接。由于安置补助费偏低并不能有效解决问题。在重新就业困难，社会保障又没有足够资金支持的情况下，失地农民极易对未来的生活产生忧虑，从而导致社会的不稳定。[9]